Ayant apposé un avis de vente en viager occupé, nous avons entendu une remarque de passants disant:
"Pas question d'acheter en vivant avec des vieux dans la maison",
ce qui nous a fait comprendre que certains ne connaissent pas le système de vente en viager alors, une petite explication:
Le viager occupé est une vente immobilière où le vendeur conserve son droit d’occupation jusqu’à son décès, en contrepartie d’un prix réduit (décote d’occupation), avec possibilité de percevoir une rente viagère selon les modalités convenues.
Le calcul du viager occupé repose sur la valeur du bien, l'âge du vendeur, et la présence du droit d’usage et d’habitation (DUH) ou d’usufruit, permettant de déterminer la valeur du bouquet et de la rente viagère en tenant compte de la décote liée à l’occupation.
Acheter un viager occupé, cela signifie que votre vendeur conservera sa vie un simple droit d'usage et d'habitation (plus restrictif qu'un usufruit).
Dans le cadre d'un viager libre, tout se déroule comme dans une vente immobilière classique chez le notaire à l'exception du paiement du prix. Dans une vente en viager, l'acheteur (débirentier) ne paye pas la totalité du prix du logement au vendeur à la signature du contrat. Il verse au vendeur éventuellement une partie avec une somme d’argent comptant, appelée le bouquet, et le reste sous forme de rentes viagères mensuelles.
Comment calculer un viager occupé ?
Estimation de la valeur vénale du bien immobilier
Calcul du Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager)
Calcul du prix de vente en viager
Calcul du bouquet et de la rente viagère.
Si vous choisissez de rester dans votre logement après la vente (viager occupé), une décote est appliquée à la valeur vénale pour tenir compte de votre droit d'usage et d'habitation (DUH). Comme le vendeur ne paiera pas de loyer, le prix de vente est diminué du montant des loyers payés d’avance. C’est pour cela que le DUH est parfois appelé « décote d’occupation » : elle correspond à la valeur des loyers théoriques que l'acheteur ne percevra pas pendant la durée de votre occupation.
Le DUH est donc équivalent aux loyers payés pendant la vie du vendeur. Or on ne peut pas connaître la durée de vie du vendeur par avance … Pour l’estimer, on utilise des tables d’espérances de vie statistiques, en fonction de l’âge du vendeur. Le DUH est équivalent aux loyers payés pendant l’espérance de vie du vendeur. Plus techniquement, on ne peut pas additionner des loyers de 2025 avec des loyers de 2035, car l’argent a une valeur qui se déprécie dans le temps.
On doit d’abord actualiser les loyers futurs à la date de la vente pour ensuite additionner les loyers actualisés. Pour cela, la décote d’occupation est calculée en actualisant les loyers futurs en fonction d'un taux d'actualisation qui reflète les taux immobiliers actuels, la valeur de l’argent dans le temps et le risque que représente l’acquisition du bien en viager.
L'espérance de vie sans incapacité, en 2024 est de 86 ans pour une femme et de 80 ans pour un homme; les tables du viager tiennent compte d'autres valeurs.